Kündigung nach zehn Jahren möglich

Baufinanzierung: Verbraucher zahlen die Zeche für ungünstige Finanzierungskonstrukte
Nicht alle Bauherren, deren Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung in den nächsten Monaten zulässt, wissen von der aktuellen Niedrigzinsphase zu profitieren

(30.05.12) - Seit Monaten fallen die Hypothekenzinsen und befinden sich auf dem niedrigsten Stand der letzten dreißig Jahre. Eine Finanzierung für weniger als drei Prozent zu vereinbaren, ist in diesen Tagen kein Hexenwerk. Das weckt natürlich Begehrlichkeiten bei vielen Verbrauchern, die vor Jahren ihre Baufinanzierung mit deutlich teureren Konditionen abgeschlossen haben. Doch nicht alle Kunden, deren Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung in den nächsten Monaten zulässt, kommen auch wirklich zum Zug.

Verlockende Mischzinsfalle
Wer vor einigen Jahren ein Finanzierungskonstrukt abgeschlossen hat, das die Aufteilung auf verschiedene Darlehens-Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten vorsah, der steckt mitunter in der "Mischzinsfalle". Für viele Banken und Bausparkassen war der Mischzins eine willkommene Gelegenheit, um die Kosten der Finanzierung möglichst niedrig zu gestalten. So wurde zum Beispiel ein Darlehen mit einer fünfjährigen und ein weiteres mit einer zehn- oder fünfzehnjährigen Sollzinsbindung vereinbart.

Hintergrund: Kurzläufer haben in der Regel einen niedrigeren Darlehenszinssatz als Langläufer. Durch die Mischung unterschiedlicher Laufzeiten wird ein günstigerer Durchschnittszins gebildet. "Doch diese Konstruktionen sind nicht selten reine Augenwischerei. Der Kunde verliert sämtliche Flexibilität und Verhandlungsspielraum", mahnt Stephan Scharfenorth vom Baufinanzierungsportal Baufi24.de. "Der Kunde wird erhebliche Schwierigkeiten haben, eine preiswerte Anschlussfinanzierung zu finden. Denn kann nur ein Darlehen umgeschuldet werden, so verbleibt durch den Langläufer eine Vorlast im Grundbuch bestehen. Für solche Finanzierungen wird sich kaum ein Anbieter finden, der ein vernünftiges Angebot abgeben wird und der Kreditnehmer ist auf eine Verlängerung bei seiner Hausbank angewiesen", fährt der Experte Scharfenorth fort.

Finanzkonstruktion im Endeffekt teuer
Kaum ein Kreditgeber, mit Ausnahme von Bausparkassen, erklärt sich bereit, im Grundbuch an die zweite Stelle zu rücken. Und wenn doch, dann ist mit erheblichen Zinsaufschlägen für das erhöhte Finanzierungsrisiko zu rechnen.

Das Konstantdarlehen der Bausparkasse
Eine ähnlich unglückliche Konstruktion ist das Konstantdarlehen der Bausparkassen. Hierbei handelt es sich ebenfalls um mindestens zwei Verträge, einer als sofortfälliges Darlehen und ein weiterer als Bauspardarlehen, der später das vorgeschaltete Darlehen ablösen soll. Soll ist hier das Stichwort, denn die Verfügbarkeit der Bausparsumme im Anschluss an das Vorschaltdarlehen ist ungewiss. Steht das Bauspardarlehen nicht rechtzeitig zur Verfügung, dann muss eine teure Zwischenfinanzierung vereinbart werden.

Höhere Kosten
Banken verlangen für die gewährte Sicherheit einen höheren Zinssatz. Je länger die Zinsbindungsfrist, desto teurer wird das Darlehen. So zahlen Kunden zurzeit für Kredite mit einer Festlegung auf 15 bis 30 Jahre etwa 0,3 bis 0,7 Prozent mehr als für Darlehen mit kürzerer Laufzeit. Aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus sind die Kosten jedoch trotzdem noch sehr günstig.

Für eine Baufinanzierung über 150.000 Euro entstehen bei einem 0,5 Prozent höheren Zinssatz in zehn Jahren Mehrkosten in Höhe von 7.500 Euro, also 62,50 Euro monatlich. Je nachdem, ob und in welchem Umfang die Zinsen zukünftig steigen, kann der Kreditnehmer über Jahre gesehen jedoch einiges mehr an Ausgaben sparen. Im langjährigen Vergleich liegen die Durchschnittszinsen für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bei über sechs Prozent.

Trotz der günstigen Marktbedingungen scheuen sich viele Bauherren, ihren Darlehenszins länger als zehn Jahre festschreiben zu lassen. Dabei bringt dieses, abgesehen von den Zusatzkosten, keine weiteren Nachteile mit sich. "Nach zehn Jahren besteht laut § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht", sagt Stephan Scharfenorth. "Kunden sind also nicht gezwungen, bis zum Ende der Zinsbindungszeit durchzuhalten, sondern können nach zehn Jahren den Vertrag kündigen und ein neues Darlehen abschließen." Sollten die Zinsen nach zehn Jahren noch weiter gesunken sein, haben also auch Kreditnehmer mit so genannten Langläufern die Möglichkeit, von dieser Entwicklung zu profitieren. Stichtag für die Kündigung ist nicht das Datum der Vertragsunterzeichnung, sondern der Zeitpunkt des Empfangs – also der Vollauszahlung. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. (Baufi24.de: ra)

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