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Gewerbemietrecht und Grundstücksversteigerung


Erwerb von Immobilien im Zwangsversteigerungsverfahren kann risikobehaftet sein
Sonderkündigungsrecht: Risiko bei gewerblichen Ersteigerungen


(18.01.10) - Nach seriösen Schätzungen kommt es in Deutschland bis zum Ende dieses Jahres erstmalig zu mehr als 60.000 Zwangsversteigerungen. Für Immobilienbesitzer oft die letzte Möglichkeit Liquidität zu erhalten, für die Ersteigerer eine Chance, günstig Eigentum zu erwerben. Auf zwei aktuelle BGH-Entscheidungen weist die Kanzlei Aulinger Rechtsanwälte hin. Diese würden verdeutlichen, dass der Erwerb von Immobilien im Zwangsversteigerungsverfahren risikobehaftet sein kann.

Das Gesetz gewährt demjenigen, der ein Grundstück im Zwangsversteigerungsverfahren durch Zuschlag ersteigert, hinsichtlich der bestehenden Mietverhältnisse ein Sonderkündigungsrecht mit dem Effekt, dass nicht das Ende der vertraglich vereinbarten Mietzeit abgewartet werden muss. Vielmehr kann der neue Eigentümer bestehende Mietverhältnisse mit der gesetzlichen Frist kündigen - vorausgesetzt die Kündigung erfolgt zum erstmöglichen Termin (§ 57 a Zwangsversteigerungsgesetz, ZVG). Das Sonderkündigungsrecht gilt für alle Miet- und Pachtverhältnisse. Praktische Bedeutung hat die Regelung aber hauptsächlich für Gewerberaummietverhältnisse.

Hier sind feste Vertragslaufzeiten von fünf, zehn und noch mehr Jahren der Regelfall. Daher kann die Ausübung des Sonderkündigungsrechts gemäß § 57 a ZVG durch den neuen Eigentümer für den Mieter gravierende Folgen haben. Vor allem, wenn er die von ihm bei Vertragsabschluss geplante Nutzungsdauer der Mietsache möglicherweise bei weitem nicht ausschöpfen kann.

Besonders nachteilig ist in solchen Fällen die Ausübung des Sonderkündigungsrechts durch den Ersteigerer für den Mieter dann, wenn er bei Mietbeginn oder während der Vertragszeit an der Mietsache unter Umständen kostspielige Investitionen vorgenommen hat. Diese würden sich für ihn selbstverständlich nur dann amortisieren, wenn er die Mietsache über die gesamte vertraglich vereinbarte Mietzeit auch tatsächlich nutzen kann. Im Falle einer vorzeitigen Beendigung der Mietzeit kann sich die Investition als Fehlinvestition erweisen.

Zu Fallkonstellationen dieser Art hat jüngst der Bundesgerichtshof (BGH) in zwei Urteilen im Abstand von nur wenigen Monaten Entscheidungen getroffen, die dem Mieter zugute kommen können und umgekehrt für den Ersteigerer erhebliches Risikopotential offenbaren:

Mit seinen Urteilen vom 29. April (A.Z. XII ZR 66/07) und 16. September (A.Z. XII ZR 71/07) dieses Jahres hat der BGH entschieden, dass dem Mieter im Falle einer planwidrigen vorzeitigen Beendigung seines Mietvertrages wegen nicht amortisierter Investitionen an der Mietsache ein Bereicherungsanspruch zustehen kann. Anspruchsgegner eines solchen Anspruchs ist dann nicht etwa der ursprüngliche Vermieter (bei dem in aller Regel infolge des Zwangsversteigerungsverfahrens ohnehin nichts mehr "zu holen" ist), sondern der Ersteigerer des Grundstücks.

Die besondere Problematik dieser Entscheidungen liegt - wie so oft - in der genauen Bezifferung der Höhe des Bereicherungsanspruchs des Mieters: "Nach der Rechtsprechung des BGH ist nicht der Umfang der Investitionen maßgeblich, sondern allein die Erhöhung des Ertragswertes der Mietsache infolge der vom Mieter geschaffenen Investitionen", erläutert Dr. Matthias Koch, Mietrechtsexperte bei Aulinger Rechtsanwälte. Es ist also zu klären, welchen Mehrbetrag der Ersteigerer nach Vertragskündigung durch eine Folgevermietung gerade wegen der vom Vormieter erbrachten Investitionen erzielen kann.

Bei anderweitiger Vermietung durch den Ersteigerer ist ein Vergleich zwischen der vom früheren Mieter gezahlten und vom Folgemieter geschuldeten Miete noch relativ einfach; bloße Mehreinnahmen infolge von Marktveränderungen kommen dem gekündigten Vormieter natürlich nicht zugute. Schwieriger wird die Berechnung des Bereicherungsanspruchs des Vormieters dann, wenn die Vergleichsberechnung über viele Jahre in die Zukunft vorgenommen werden muss und dabei eventuell zusätzlich noch Mietentwicklungen aufgrund vertraglich vereinbarter Wertsicherungsklauseln zu berücksichtigen sind.

Vermietet der Ersteigerer die Mietsache gar nicht an einen neuen Mieter, sondern nutzt er die gekündigten Flächen zu eigenen Zwecken, wird zur Bezifferung des Bereicherungsanspruchs in aller Regel die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der Höhe des Anspruchs des Mieters praktisch unumgänglich.

"Angesichts der schwierigen Rechtslage und der Kürze geltender Fristen ist sowohl dem Ersteigerer, der eine Sonderkündigung aussprechen möchte als auch dem Mieter, der sich einer solchen Kündigung ausgesetzt sieht, kompetenter Rechtsrat zu empfehlen", rät Dr. Matthias Koch.

Die Rechtsprechung des BGH macht es deshalb für Ersteigerer wie Mieter erforderlich, folgende Praxistipps zu beherzigen:

Ersteigerer:
Der Ersteigerer muss rechtzeitig vor dem Ersteigerungstermin prüfen, ob ihm eine Inanspruchnahme durch den Mieter nach den oben geschilderten Grundsätzen droht.
Am ehesten durch Auswertung des Mietvertrages und gegebenenfalls durch klärende Kontaktaufnahme mit dem Mieter.

Insbesondere bei Mietverträgen, die noch eine erhebliche Restlaufzeit aufweisen, kann sich über Jahre hinweg ein erheblicher Bereicherungsanspruch des Mieters ergeben. Erst recht bei Verträgen, die Optionsmöglichkeiten zur Vertragsverlängerung zugunsten des Mieters vorsehen. Diese Umstände muss der Ersteigerer bei seiner Gesamtkalkulation zwingend berücksichtigen, um keine Fehlinvestition zu tätigen.

Mieter:
Der Mieter muss die von der BGH-Rechtsprechung entwickelten Rechtsgrundsätze kennen und zur Wahrung seiner Rechte geltend machen.
Dabei ist der Mieter erheblichem Zeitdruck ausgesetzt, da die Bereicherungsansprüche gegen den Ersteigerer unter die kurze - sechsmonatige - Verjährungsfrist des § 548 BGB fallen dürften. Bei deren Durchsetzung ist es von elementarer Bedeutung, zu beachten, dass die ohnehin kurze Verjährungsfrist mit Mietende zu laufen beginnt. Also zu dem Zeitpunkt, zu dem die vom Ersteigerer unter Bezugnahme auf das Sonderkündigungsrecht ausgesprochene Kündigung wirkt. Eine verspätete Rückgabe der Mietsache durch den Mieter führt also nicht zu einer Fristverlängerung. (Aulinger Rechtsanwälte: ra)

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Meldungen: Weitere Urteile

  • Geldwerter Vorteil: Form der Mahlzeitengestellung

    Mit Urteil vom 12.07.2021 (VI R 27/19) hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die Verpflegungspauschalen im Fall einer Mahlzeitengestellung auch dann zu kürzen sind, wenn der Steuerpflichtige nicht über eine erste Tätigkeitsstätte verfügt. Der Kläger war als Offizier auf See an Bord von Schiffen tätig. Dort erhielt er seine Mahlzeiten unentgeltlich. In den Heuerabrechnungen wurden sie als steuerfreier Sachbezug behandelt. An einzelnen "Hafentagen" blieb die Bordküche jedoch kalt, so dass sich der Kläger selbst versorgen musste. Den trotz der unentgeltlichen Gestellung der Mahlzeiten geltend gemachten Abzug der Verpflegungspauschale für alle Tage an Bord des Schiffes lehnte das Finanzamt ab. Das Finanzgericht ließ den Abzug der Verpflegungspauschale für die Tage der Selbstversorgung zu, für die übrigen Tage lehnte es den Werbungskostenabzug ab. Der BFH bestätigte die Vorentscheidung. Das Gesetz enthalte eine umfassende Verweisung auf die entsprechenden Regeln für Arbeitnehmer mit erster Tätigkeitsstätte. Es ordne insoweit eine Gleichstellung beider Gruppen an. Arbeitnehmer, die außerhalb ihrer Wohnung und ersten Tätigkeitsstätte beruflich tätig sind (auswärtige berufliche Tätigkeit), können zur Abgeltung tatsächlich entstandener, beruflich veranlasster Mehraufwendungen nach Abwesenheitszeiten gestaffelte Verpflegungspauschalen abziehen. Diese sind allerdings zu kürzen, wenn vom Arbeitgeber Mahlzeiten zur Verfügung gestellt werden. Werden sämtliche Mahlzeiten gestellt, entfällt der Abzug der Verpflegungspauschalen vollständig. Auf der anderen Seite muss der Arbeitnehmer den geldwerten Vorteil -- hier in Form der Mahlzeitengestellung -- nicht lohnversteuern.

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    Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 16.03.2021 (X R 37/19) entschieden, dass ein Spendenabzug auch dann möglich ist, wenn die Spende einer konkreten Zweckbindung unterliegt und z.B. in konkreter Weise einem bestimmten Tier zugute kommen soll. Im Streitfall hatte die Klägerin einen im Tierheim lebenden "Problemhund" in ihr Herz geschlossen. Dem kaum mehr vermittelbaren Tier wollte sie durch die dauerhafte Unterbringung in einer gewerblichen Tierpension helfen. Zu diesem Zweck übergab sie bei einem Treffen mit einer Vertreterin eines gemeinnützigen Tierschutzvereins und der Tierpension einen Geldbetrag von 5.000 €. Der Tierschutzverein stellte der Klägerin eine Zuwendungsbestätigung ("Spendenbescheinigung") über diesen Betrag aus. Nachfolgend lehnten das Finanzamt und das Finanzgericht (FG) einen Spendenabzug aber ab.

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    Mit Urteil vom 17.03.2021 (IV R 20/18) hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass der Schadensersatzanspruch, der einem Kommanditisten einer gewerblich tätigen Fonds-KG wegen fehlerhafter Angaben im Beteiligungsprospekt zusteht, steuerpflichtig ist. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH gehören zu den gewerblichen Einkünften des Gesellschafters einer Personengesellschaft alle Einnahmen und Ausgaben, die ihre Veranlassung in der Beteiligung an der Gesellschaft haben. Erhält danach der Gesellschafter Schadensersatz, so ist dieser als Sonderbetriebseinnahme bei den gewerblichen Einkünften zu erfassen, wenn das schadensstiftende Ereignis mit der Stellung des Gesellschafters als Mitunternehmer zusammenhängt.

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    Ein englisches Universitäts-College kann einer Stiftung nach deutschem Recht entsprechen und wegen Gemeinnützigkeit von der Körperschaftsteuer befreit sein. Dies entschied der Bundesfinanzhof (BFH) mit Beschluss vom 24.03.2021 (V R 35/18). Das College (Klägerin) wurde im 16. Jahrhundert mit königlicher Erlaubnis als "immerwährendes Kollegium des Studiums der Wissenschaften, der heiligen Theologie und der Philosophie wie der guten Künste" errichtet. Als Eigentümerin eines Wohn- und Geschäftsgrundstücks erzielte es Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Deutschland, die das Finanzamt (FA) der Körperschaftsteuer unterwarf. Der dagegen erhobenen Klage gab das Finanzgericht (FG) im ersten Rechtsgang und nach Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung der Sache durch den BFH auch im zweiten Rechtsgang statt. Die erneute Revision des FA wies der BFH mit der Begründung zurück, dass das College seiner Organisation und Struktur nach in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht einer deutschen Stiftung vergleichbar sei und sowohl nach seiner Satzung als auch der tatsächlichen Geschäftsführung gemeinnützigen Zwecken (Förderung der Wissenschaft, der Forschung und der Religion) diene.